Wielkie zmiany w wynajmie mieszkań dla turystów. Na Kanarach będą kontrole

Na początku 2025 r. w hiszpańskim Dzienniku Urzędowym (BOE) opublikowano nowe przepisy ograniczające wynajem wakacyjny na terenie całego kraju.

Od 3 kwietnia 2025 r. w budownictwie wakacyjnym obowiązywać będą nowe ograniczenia. W ustawie pojawił się kontrowersyjny zapis, że: "jeśli jakakolwiek osoba jest zainteresowana prowadzeniem działalności związanej z wynajmem wakacyjnym, to musi posiadać uprzednią wyraźną zgodę wspólnoty właścicieli".

"Do tej pory wystarczyło prowadzenie działalności w zakresie budownictwa turystycznego, jeśli nie było to zabronione w tej gminie" – wyjaśnia gazecie Canarias7 prawnik i specjalista ds. prawa turystycznego Javier Valentín z kancelarii Valentín Abogados.

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

Zmodyfikowano też przepisy i wprowadzono zapis, że wspólnoty sąsiedzkie mogą zakazać tej działalności większością trzech piątych głosów.

Stolica Gran Canarii Las Palmas jest jednym z dziesięciu największych miast Hiszpanii, w których liczba wynajmowanych na wakacje nieruchomości przewyższa liczbę pokoi hotelowych – wynika z badania hiszpańskiego stowarzyszenia turystycznego Exceltur. To miasto ma 9778 łóżek wakacyjnych w prywatnych domach w porównaniu do 6413 łóżek hotelowych i ta różnica ta stale się powiększa, podobnie jak w Madrycie, Barcelonie, Maladze, Walencji, Sewilli, Alicante, Granadzie i Kordobie.

Na sąsiedniej Lanzarote Rada Wyspy (Cabildo Lanzarote) przeprowadziła w 2025 r. pierwszą inspekcję licencji domów wakacyjnych na krótkoterminowy wynajem turystyczny, w wyniku której aż 134 zostało cofniętych. Wcześniej licencje były anulowane tylko w odosobnionych przypadkach.

Idąc za przykładem Lanzarote, popularny kurort turystyczny Granadilla de Abona na południu Teneryfy również pracuje nad własnymi przepisami, aby dokonać przeglądu tego sektora.

Nieruchomości, które straciły status wynajmu wakacyjnego, muszą zostać udostępnione do tradycyjnego wynajmu długoterminowego, co z kolei nie podoba się ich właścicielom, bo przynosi mniejszy zysk i problem z osobami, które czynsz po krótkim czasie przestają płacić. Nie można ich przez wiele miesięcy wyrzucić, aż do czasu prawomocnego wyroku sądu. A do tego czasu właściciel musi płacić za media, aby nie narazić się na zarzut nękania dłużników.

Innym ryzykiem dla właściciela przy wynajmie długoterminowym jest fakt, że czynsz w czasie trwającej umowy można podnieść tylko o określoną kwotę.

– Zgodnie z obowiązującym w Hiszpanii prawem można podnieść czynsz według stawki za rok 2024 maksymalnie o 3 procent. Ale gdy dwunastomiesięczny wskaźnik inflacji (IPC) jest niższy, to również maksymalna kwota podwyżki będzie niższa – tłumaczy Katarzyna Kościuczyk-Biscayart, adwokat i radca prawny z wykształceniem prawniczym w Polsce i w Hiszpanii, która prowadzi firmę KD Legal na Gran Canarii.

Działania lokalnych władz i rządu autonomii kanaryjskiej poprzedzają zatwierdzenie jeszcze w tym roku nowego prawa dotyczącego wynajmu wakacyjnego, które rozpoczęło swój proces parlamentarny 6 lutego 2025 r. Po uchwaleniu prawo będzie wymagało od rad miejskich inspekcji ponad 50 tys. istniejących licencji na Wyspach Kanaryjskich. Mimo że władze lokalne mają już prawo przeprowadzać tego typu przeglądy na mocy przepisów dotyczących planowania przestrzennego, nowa ustawa uczyni ten proces obowiązkowym.

Rząd Wysp Kanaryjskich oficjalnie rozpoczął też proces legislacyjny w sprawie ustawy o zrównoważonym regulowaniu rynku zakwaterowania turystycznego, której celem jest ograniczenie spekulacji nieruchomościami i zapobieganie powstawaniu tzw. "fałszywych hoteli". Nowe prawo ma:

• Zakazać wynajmowania nowo wybudowanych nieruchomości turystom przez okres dziesięciu lat od ich wybudowania.
• Zakazać przekształcania całych budynków mieszkalnych w obiekty wynajmowane na cele wakacyjne.

Natomiast w obrębie kompleksów mieszkalnych i budynków pojawił się restrykcyjny proponowany zapis ograniczający liczbę miejsc noclegowych:

• W jednym budynku mieszkalnym nie będzie mogło znajdować się więcej niż dziesięć łóżek wynajmowanych turystom.
• Między jednostkami turystycznymi a mieszkalnymi musi zostać zachowany stosunek 1:10.
• Będą obowiązywały ograniczenia dotyczące łącznej powierzchni przeznaczonej na wynajem wakacyjny.

Te nowe przepisy wprowadzają podwójną barierę dla rozprzestrzeniania się nieuregulowanych obiektów noclegowych dla turystów, które są zamaskowane jako budynki mieszkalne. Ograniczenia będą dotyczyć zarówno nowo wybudowanych nieruchomości, jak i starszych budynków, które przekroczyły już dziesięcioletni wymóg.

Parlament Wysp Kanaryjskich będzie teraz debatował nad potencjalnymi poprawkami przed głosowaniem nad ostateczną wersją ustawy. Rząd naciska na jej wdrożenie do końca 2025 r., argumentując, że wzrost liczby wynajmów wakacyjnych zakłócił rynek nieruchomości, zmniejszył dostępność długoterminowych wynajmów dla mieszkańców i przyczynił się do wzrostu kosztów utrzymania.

Dodatkowo Rząd Wysp Kanaryjskich nawiązał bezpośrednią współpracę i uzyskał dostęp z platformą rezerwacyjną Booking.com w celu wykrywania nielegalnych ofert wynajmu nieruchomości na wakacje.

Niestety boom turystyczny w Hiszpanii negatywnie wpływa na wyższe ceny mieszkań i ogólnie ich brak dla mieszkańców, co wywołało w 2024 r. falę protestów.

W popularnym turystycznym kurorcie Alicante na południu Hiszpanii i w jego okolicach wg serwisu todoalicante.es ceny miały wzrosnąć na przestrzeni 10 lat średnio o ok. 130 procent. Władze Alicante zdecydowały o wprowadzeniu limitu dotyczącego wydawania licencji na wynajem krótkoterminowy. Nowe pozwolenia nie są wydawane aż przez dwa lata, za czym głosowała zdecydowana większość tamtejszych radnych.

Według ekspertów organizacji rynku nieruchomości w całej Hiszpanii brakuje 3,5 miliona mieszkań (z czego 50 tys. na Wyspach Kanaryjskich), a ceny wynajmu przy średnich zarobkach przykładowo na tym rajskim archipelagu na poziomie 1200 -1500 euro na rękę wzrosły do około 800-1000 euro za miesiąc.

W 2024 roku w Hiszpanii wypoczywała rekordowa liczba aż 94 milionów zagranicznych turystów, w tym 18 mln na Wyspach Kanaryjskich – informuje hiszpańskie Ministerstwo Turystyki. To 10-procentowy wzrost w porównaniu do poprzedniego okresu.

Resort szacuje, że do kwietnia 2025 r. ten iberyjski kraj odwiedzi około 26 milionów osób, czyli o 9 proc. więcej niż w tym samym okresie rok temu. Dlatego gwałtownie wzrosło zapotrzebowanie na krótkoterminowy wynajem nieruchomości, z czego można zarobić nawet do dwóch razy więcej niż na tradycyjnym wynajmie. Sektor turystyczny odpowiada za ponad 12 proc. PKB Hiszpanii, dając pracę ponad 2,5 milionom ludzi, co stanowi 11,6 proc. całkowitego zatrudnienia.