Kupić, wyremontować, mieszkać i... zapraszać turystów. Trend odnawiania starych domów

Dziś dużo łatwiej wyprowadzić się z wielkiej aglomeracji i znaleźć swoje miejsce na świecie w kameralnej osadzie, w urokliwym kurorcie albo w ogóle z dala od siedzib ludzkich. Zwłaszcza że wyobraźnię rozpalają takie oferty jak dworek na działce liczącej 30 tys. m kw., XIX-wieczny gmach poczty albo mieszkanie w starej wieży ciśnień.

Domy z duszą kuszą więc "ruinersów", czyli inwestorów, którzy potem z pasją podnoszą zabytkowy obiekt z ruiny – ale nie tylko. Stare chaty, kamienice, dwory i pałace przyciągają też miłośników wypoczynku w formule "slow travel" czy "slow tourism". Tacy goście często wprost poszukują noclegów w miejscach wyjątkowych, tchnących autentyzmem dawnych czasów czy kulturą odwiedzanego regionu. W Polsce można znaleźć mnóstwo tego typu miejsc.

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

Piękne inspiracje

"Daj Spokój" w Szczyrku to dom gościnny w pieczołowicie odrestaurowanej chacie z jodłowych bali, zbudowanej w latach 30. XX w. Prowadzi go Maciej, który wraz z żoną Magdą tchnął w to miejsce nowe życie. Oboje przez lata marzyli, by zamieszkać w górach, dokąd ciągnęła ich m.in. pasja sportowa. – Kiedy życie z małymi dziećmi na krakowskim Kazimierzu stało się całkiem nieznośne, sprzedaliśmy mieszkanie i przenieśliśmy się w Beskidy – relacjonuje Maciej. Tu, nie szczędząc wysiłków, we dwoje ocalili przed zniszczeniem pomnik zanikającego już budownictwa regionalnego. Efektem wytężonych działań jest obiekt przyciągający miłośników górskich wędrówek, jazdy na nartach oraz nastrojowych wnętrz. Dogląda go osobiście Maciej, który wraz z rodziną zamieszkał w pobliskim Bielsku-Białej.

"Willa Świeradówka" w Świeradowie-Zdroju, pensjonat nawiązujący do europejskiej secesji, to kolejny obiekt podniesiony z ruiny przez pasjonatów. – Ten wyjątkowy dom był znany mojemu mężowi od ponad ćwierć wieku i niezmiennie go fascynował. Ale to niezwykły i trudno wytłumaczalny splot okoliczności sprawił, że w maju 2020 r. udało nam się zostać jego właścicielami. Do dziś uważamy, że zawdzięczamy to pomocy niebios – opowiada właścicielka, Agnieszka. Póki dzieci są w wieku szkolnym, rodzina nie osiądzie tu na stałe, jednak w trakcie regularnych wizyt inwestorzy nadają bieg sprawom na miejscu i… relaksują się w otoczeniu ukochanych Gór Izerskich.

Pałac Rząsiny opodal Lwówka Śląskiego wrocławska architektka Małgorzata nazywa swą miłością od pierwszego wejrzenia. – Trafiłam tu przypadkiem w 2007 r. i poczułam, że to moje miejsce na ziemi – wspomina.

Przez pierwsze lata nowa właścicielka prowadziła w pałacu głównie prace archeologiczne. Ich plonem jest nie tylko mnóstwo ciekawych znalezisk (reflektory od przedwojennego auta marki Chrysler, zabytkowa lornetka, dawne naczynia), ale też ustalenia na temat zmian zachodzących w pałacu już po wojnie – za sprawą kolejnych przypadkowych użytkowników. Po jakimś czasie właścicielka zdecydowała się tu sprowadzić, dzięki czemu roboty remontowe nabrały tempa.

Od nakładów do zysków

Bez znacznych nakładów na remont nie obędzie się – i w przypadku naszych bohaterów mowa nie tylko o pieniądzach. Najlepszym przykładem jest "Daj Spokój". Choć urzeka przedwojenną stylistyką, niezbędny mu był kapitalny remont, który obejmował m.in. pogłębienie piwnic, wzmocnienie fundamentów i stropów, wymianę dachu oraz stolarki. – Żadna firma nie chciała się podjąć takiego zakresu prac, więc najcięższe roboty wykonywaliśmy sami z pomocą kilku zaprzyjaźnionych fachowców z Ukrainy – podkreśla Maciej. Magda, która jest architektką, wzięła na siebie również cały proces projektowy.

Remont "Świeradówki" też sięgał od sutereny po dziurawy wcześniej dach. Na nowo trzeba było wykończyć wnętrza, szukając równowagi pomiędzy odniesieniami do metryki domu, współczesnymi oczekiwaniami w zakresie komfortu oraz budżetem. – Nadal kończymy pewne prace, by willa mogła funkcjonować na 100 proc. Przed nami także urządzanie ogrodu w stylu domu. Jednak pensjonat działa i już teraz cieszy nas ogromnie fakt, że są goście, zwłaszcza miłośnicy secesji, którzy wracają do nas na kolejne pobyty – dodaje właścicielka willi.

Pałac Rząsiny choćby z powodu skali trzeba przywracać do życia etapami. A dodatkowo Małgorzata z wielką świadomością wydobywa surowe piękno zabytkowych murów. – Nie chcę, by obiekt z historią sięgającą XV wieku wyglądał jak nowy – podkreśla. Choć sama nie ma wątpliwości, że to zadanie dla pokoleń, już dziś może przyjmować tu gości. Ścieli im łoża w pałacowych sypialniach, zaprasza do stołu z własnej roboty nalewkami i owocami zebranymi we własnym ogrodzie. To też nakład pracy, który należy wziąć pod uwagę.

Ponadto trzeba pamiętać, że samodzielne prowadzenie działalności w zakresie wynajmu turystycznego będzie absorbujące czasowo, m.in. ze względu na częste zmiany najemców. Natomiast powierzenie zarządzania obiektem powiększa koszty.

Jak i na czym można zarobić?

Myśl o prowadzeniu pokoi gościnnych wszystkim naszym bohaterom towarzyszyła od początku, choć to nie aspekt biznesowy był głównym impulsem do podjęcia opisywanych działań. Maciej i Magda zaczynali z wykrystalizowanym modelem funkcjonowania w głowach. Dziś są zadowoleni z tego, że ich dom ściąga ludzi podobnych do nich samych, dzięki czemu wzajemne kontakty są bezproblemowe, natomiast wielkość obiektu (sześć pokoi) sprawia, że zyski pary nie są dowolnie skalowalne. Agnieszka spodziewa się, że gdy prace wokół willi zakończą się, obiekt zacznie przynosić przychody na odpowiednim do potrzeb poziomie. A jak to wygląda w przypadku Małgorzaty? – Na spokojne życie wystarcza, na większe inwestycje niespecjalnie, szczególnie po podwyżkach prądu. Mamy ogrzewanie elektryczne, więc rachunki zimą nas zabijają – mówi.

Zabytkową nieruchomość po remoncie można monetyzować na różne sposoby, w zależności od jej charakteru i metrażu. Nawet pobieżny przegląd tego rodzaju ofert pozwala znaleźć m.in. pokoje w pensjonatach, niezależne apartamenty na wynajem krótkoterminowy, domy do wynajęcia w całości, a także odrębne domki ustawione w sąsiedztwie głównego, historycznego obiektu. Wiele formuł do wyboru ułatwia harmonijne połączenie funkcji komercyjnej ze stylem życia właścicieli – w tym optymalnego zakresu kontaktów gości z gospodarzami.

Dodatkowe potencjały wiążą się z innymi usługami z branży hospitality, związane np. z odnową biologiczną, gastronomią, organizacją przyjęć, propozycjami adresowanymi do dzieci czy rozwiązaniami dla czworonogów. – Rynek najmu turystycznego jest już w dużej mierze wypełniony, więc warto przyjrzeć się ofercie potencjalnej konkurencji i pomyśleć, jaka nisza nie została jeszcze zagospodarowana. Oczywiście, poza dodatkowymi aspektami oferty, np. ciekawą architekturą domków letniskowych, liczy się też solidność świadczenia usług w podstawowym zakresie – mówi ekspert.

To jednak nie wszystko. – Podobnie jak w przypadku innych inwestycji pod wynajem, źródłem cyklicznego dochodu są przychody z najmu, rzecz jasna pomniejszone o koszty. Natomiast pewien bonus może wynikać ze wzrostu wartości nieruchomości – dodaje ekspert portalu GetHome.pl – Wzrost ten oczywiście nie jest pewny, co należy brać pod uwagę. Tym bardziej że ceny metrażu w miejscowościach turystycznych już na etapie zakupu nieruchomości bywają wysokie względem ogólnopolskiego poziomu wynagrodzeń i pozostałych lokalizacji – zastrzega.

Gdzie szukać wsparcia i na co uważać

Renowacja obiektów zabytkowych – od wstępnych ekspertyz po wykończenie wnętrz – jest wspierana przez państwo w ramach kilku programów. Najważniejszy z nich to program Ochrona Zabytków, realizowany przez Ministerstwo Kultury i Dziedzictwa Narodowego. Odrębne dotacje przyznają poszczególne urzędy Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, a ponadto samorządy wojewódzkie, powiatowe i gminne. Zabezpieczanie i ekspozycję dziedzictwa archeologicznego wspiera program Ochrona zabytków archeologicznych.

Uzyskanie dofinansowania nie jest jednak sprawą banalnie prostą, nasi bohaterowie nie zdołali go uzyskać. – Szukaliśmy tego typu możliwości, ale programy, które znaleźliśmy, były adresowane do obiektów już funkcjonujących, a my nie mieliśmy jeszcze żadnej historii działalności – opowiada Agnieszka. Podobne doświadczenia stały się udziałem Macieja. Ani "Willa Świeradówka", ani "Daj Spokój" nie widnieją w rejestrze zabytków, więc nie mogły liczyć na dotacje od konserwatora. Jednak i Pałac Rząsiny, zabytek objęty ochroną państwa, nie ma z tym lekko. – Mimo składanych wniosków i otrzymania wystarczającej liczby punktów dotacje dostaje zawsze lokalny kościół z XVIII w., choć pałac jest o 300 lat starszy – podkreśla Małgorzata.

Trzeba też pamiętać, że nie każdy obiekt zabytkowy da się z miejsca przekształcić w pensjonat. – Warto brać pod uwagę fakt, że funkcja hotelowa dotychczas mieszkalnego budynku czy lokalu może skutkować koniecznością zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części w rozumieniu artykułu 71 ustawy prawo budowlane. Czasem takie zgłoszenie powinno zawierać dodatkowo ekspertyzę techniczną. Zmiana sposobu użytkowania obiektu bez zgłoszenia stanowi samowolę budowlaną. A na samym wstępie, to znaczy przed zakupem, upatrzony obiekt najlepiej obejrzeć z inżynierem budowlanym doświadczonym w pracy z materią zabytkową. Taki specjalista wskaże czekające inwestora wyzwania.

Materiał opracowany dzięki danym z serwisu GetHome.pl