Polacy masowo kupują tam nieruchomości. Prawnik ostrzega przed oszustami

Według szacunków w Hiszpanii mieszkania ma ok. 85 tys. Polaków, że czego prawie 7 tys. na w Wyspach Kanaryjskich. Swoje domy mają tu znani celebryci m.in: Robert i Anna Lewandowscy, Margaret, Joanna Koroniewska i Maciej Dowbor, Aneta Kręglicka, Kazik Staszewski, Dorota Szelągowska i "Pan Lotto" Ryszard Rembiszewski.

Nic dziwnego: mieszkania i bieżące opłaty są tu zazwyczaj nieco tańsze niż w Polsce, podobnie jak codzienne życie. Przykładowo na Wyspach Kanaryjskich możemy liczyć na niższe bieżące opłaty z czynsz (ok. 120-150 euro, czli 500-630 zł miesięcznie na osiedlu z basenem, ok. 1 km od oceanu) i wywóz śmieci (ok. 60 euro, czyli 250 zł za rok). A ceny w sklepach są często porównywalne lub niższe niż w Polsce. Pogoda za to jest dużo piękniejsza, więc to świetne miejsce, żeby uciec w stronę słońca podczas zimowych miesięcy.

Inwestorów nieruchomości przyciąga stabilna gospodarka oraz wartość inwestycyjna zakupu, która szybko rośnie. Według raportu Rankomat.pl z 2024 r. nad atlantyckim wybrzeżem Hiszpanii można znaleźć mieszkania w atrakcyjnej cenie 7,7 tys. zł za m kw. w regionie Pontevedra. Na południu tego kraju średnie ceny również są znacznie niższe niż w dużych miastach w Polsce: w Gironie (9416 zł/m kw.), w Sewilli (8988 zł/m kw.), Grenadzie (8560 zł/m kw.), Walencji (8346 zł/m kw.) i Tarragonie (7918 zł/m kw.).

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

Według Rejestru Gruntów Hiszpanii (hiszp. Registradores de España) zanotowano wzrost zakupów domów i apartamentów przez Polaków. W 2022 r. nasi rodacy kupili niecałe 3 tys. nieruchomości, w 2023 r. – 3,1 tys., a w 2024 roku aż o 35 proc. więcej, bo ponad 4,2 tys.

Zajęliśmy pod tym względem czwarte miejsce wśród obcokrajowców, po obywatelach Wielkiej Brytanii, Niemiec i Maroka.

Na rajskich Wyspach Kanaryjskich ogólna liczba transakcji na rynku nieruchomości wzrosła w styczniu o 22,7 proc. w porównaniu z tym samym miesiącem poprzedniego roku, znacząco przewyższając średni krajowy wzrost na poziomie 11,01 proc.

Banki hiszpańskie udzielają kredytu na zakup nieruchomości obcokrajowcom, którzy mają dochody w złotych, euro, funtach czy dolarach amerykańskich i to z niższym oprocentowaniem niż w Polsce.

Polacy najczęściej kupują nieruchomości w popularnym rejonie wakacyjnym Costa del Sol, gdzie z powodu dużego zainteresowania ceny nieruchomości odnotowują najszybszy wzrost. W ścisłej czołówce są również Wyspy Kanaryjskie. Z kolei wśród nieruchomości luksusowych króluje Malaga – tam wybór jest apartamentów największy.

Aby kupić nieruchomość w Hiszpanii obcokrajowiec musi zdobyć w hiszpańskim urzędzie N.I.E. – numer identyfikacji cudzoziemca (Número de Identificación de Extranjero), co jest odpowiednikiem polskiego NIP-u. Jest on niezbędny do wykonywania jakichkolwiek operacji podatkowych na terenie całej Hiszpanii i będzie figurował w różnych dokumentach wydawanych przez władze hiszpańskie, a także czasem jest niezbędny np. do odbioru paczki u kuriera.

Jednak przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii trzeba uważać na pseudopośredników, którzy w praktyce mogą okazać się oszustami, a po wpłaceniu 10 proc. zaliczki na rezerwację możemy nie zdobyć naszej upragnionej nieruchomości. Warto sprawdzić, czy w lokalu nie ma też "ocupas", czyli dzikich lokatorów, których pozbycie się może potrwać miesiącami.

W przypadku zakupu z rynku wtórnego trzeba tę nieruchomość dokładnie sprawdzić, przede wszystkim obejrzeć na żywo, bo zdjęcia w internecie mogą nie być zgodne z rzeczywistością. Do umowy kupna-sprzedaży warto też dołączyć zdjęcia, pokazujące jakie wyposażenie ma zostać w nieruchomości.

Trzeba też uważać na inne pułapki, aby nie stać się dłużnikiem po nabyciu nieruchomości.

– Kupujący odpowiada nabytą nieruchomością za wszelkie kwoty należne wspólnocie za rok, w którym dokonano zakupu, a także za trzy poprzednie lata kalendarzowe – mówi polska prawniczka na Wyspach Kanaryjskich Katarzyna Kościuczyk-Biscayart z Playa del Ingles na Gran Canarii. – Dlatego tak ważne jest uzyskanie certyfikatu wystawionego przez wspólnotę, w którym zawarta będzie informacja, czy nieruchomość ma długi oraz w jakiej wysokości.

Jak tłumaczy, taki dokument pozwoli nabywcy na dokładne zrozumienie sytuacji finansowej nieruchomości przed dokonaniem zakupu. Dzięki temu można uniknąć nieprzyjemnych sytuacji związanych z zaległościami, które mogłyby obciążyć nowego właściciela. Certyfikat stanowi istotny element procesu zakupu, zapewniając większą pewność i bezpieczeństwo transakcji.

– Musimy również uważać na długi związane z gminnym podatkiem od nieruchomości, znanym jako IBI - mówi Katarzyna Kościuczyk-Biscayart. – Kupujący będzie odpowiedzialny za spłatę rachunków IBI, które nie zostały uregulowane przez sprzedającego. Urząd Miasta ma prawo żądać od nowego nabywcy spłaty długów za ostatnie dwa lata. Należy jednak pamiętać, że w niektórych przypadkach odpowiedzialność kupującego za niezapłacony IBI może obejmować wszystkie lata, które nie uległy przedawnieniu – wyjaśnia.

Od 3 kwietnia 2025 r. w życie mają wejść przepisy, które znacząco mogą utrudnić wynajem wakacyjny, a wspólnoty mieszkaniowe będą mogły zakazać takiej działalności. Z kolei hiszpański premier Pedro Sanchez zaproponował nałożenie 100 proc. podatku przy zakupie nieruchomości dla obywateli spoza Unii Europejskiej. Ta zmiana najbardziej ma uderzyć w Brytyjczyków, którzy zakupili najwięcej domów w tym kraju spośród obcokrajowców (ponad 23 tys. nieruchomości).